Ang gastos ay isa sa mga pangunahing katangian ng paksa ng isang transaksyon sa batas sibil. Ano ang mga palatandaan nito? Paano inuri ang mga halaga? Para sa anong layunin sa negosyo o sa negosyo ng real estate kinakalkula ang mga nauugnay na tagapagpahiwatig at sa anong mga pamamaraan?
Ano ang "gastos" at "pagtantiya"
Bago suriin ang mga uri ng halaga at ang mga kasamang dahilan para sa pag-uuri nito, tukuyin natin kung ano ito. Mayroong napakaraming pamantayan na magbibigay-daan sa pagbibigay nito ng isang hindi malabo na katangian sa mga ekonomista ng mundo at Ruso. Kabilang sa mga pinakasikat ay ito: ang gastos ay isang kabuuan ng pera na itinakda bilang isang kondisyon ng isang transaksyon sa proseso ng pakikipag-ugnayan ng mga paksa ng mga relasyon sa batas sibil sa inaasahang sandali ng paglipat ng mga karapatan sa pag-aari o iba pang mga mekanismo para sa paggamit ng isang bagay. Kaugnay nito, ang konsepto ng "pagsusuri" ay nauugnay sa mekanismo para sa pagtukoy ng halagang pinag-uusapan.
Mga aspeto ng pagsusuri
Ang mga bagay sa pagsusuri ay maaaring real estate, mga serbisyo, transportasyon, mga gamit sa bahay, intelektwal na ari-arian - lahat ng bagay na itinatadhana ng batas sibil bilang posibleng paksa para sa mga transaksyong kinasasangkutan ng mga indibidwal at legal na entity. Ang pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng pera,ang paglipat ng kung saan mula sa isang paksa ng mga legal na relasyon sa isa pa ay ang batayan para sa paglipat ng mga karapatan sa pag-aari, ay isinasagawa sa pamamagitan ng mga pamamaraan na kinikilala ng parehong partido. Maaari din silang ialok ng mga third party, ngunit napapailalim sa kasunduan sa mga pangunahing kalahok sa transaksyon.
Ang mga iyon o iba pang uri ng halaga ng mga kalakal, ari-arian o serbisyo ay maaaring matukoy, depende sa likas na katangian ng legal na relasyon, sa kahilingan ng mga partido o sa bisa ng mga legal na kinakailangan. Kaya, halimbawa, sa mga transaksyon sa real estate, ang paggamit ng mga appraiser ay sa maraming pagkakataon ay ipinag-uutos para sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari.
Mga diskarte sa pagsusuri
Pagsusuri, pati na rin, halimbawa, pagtukoy sa uri ng halaga, ay maaaring isagawa sa loob ng balangkas ng iba't ibang mga diskarte. Sa kasanayan sa negosyo ng Russia, mayroong tatlong pangunahing mga: kumikita, comparative at magastos. Isaalang-alang ang kanilang kakanyahan.
Ang modelo ng kita ay kinasasangkutan ng paggamit ng mga pamamaraan na batay sa pagkalkula ng tinantyang kita mula sa posibleng paggamit ng bagong may-ari ng bagay ng pagtatasa - halimbawa, pag-upa. Ang paghahambing na modelo ay nagsasangkot ng pag-aaral ng mga figure na nagpapakilala sa mga uri ng halaga ng ari-arian ng ilang mga bagay, na may mga tagapagpahiwatig ng iba na halos magkapareho sa mga pangunahing termino. Halimbawa, ang isang appraiser, kapag tinutukoy ang naaangkop na tagapagpahiwatig ng pananalapi para sa isang apartment, bilang panuntunan, ay pinag-aaralan ang mga umiiral na panukala sa merkado ng real estate. Sa loob ng balangkas ng modelo ng gastos, ang mga posibleng gastos ay kinakalkula na kinakailangan sa mga tuntunin ng pagpapanatili ng bagay sa wastong kondisyon ng pagganap. Kung ang,Sabihin nating bumili ang isang tao ng traktor, pagkatapos ay dapat isaalang-alang ng appraiser na inupahan niya ang mga potensyal na gastos na nauugnay sa pag-aayos ng mga kagamitan kapag tinutukoy ang halaga ng ganitong uri ng transportasyon.
Resulta sa pagtatantya ng halaga
Kapag nasuri na ang mga uri ng mga halaga ng ari-arian at naibigay na ang naaangkop na pagpapahalaga, maaaring gamitin ang resulta bilang gabay upang matukoy ang panghuling presyo ng transaksyon. O para sa iba pang mga layunin - halimbawa, kapag nagtatapos ng isang kontrata sa seguro, pagbibigay ng pautang, pagbebenta ng isang bahagi, atbp. Isaalang-alang natin kung anong mga uri ng halaga ang nakikilala sa pagtatasa ng iba't ibang mga bagay ng mga eksperto sa Russia. At gayundin kung paano magagamit ang nauugnay na impormasyon sa pagsasanay.
Pag-uuri ng Halaga
Anong mga uri ng halaga ng isang partikular na bagay ng pagtatasa ang nakikilala ng mga modernong eksperto? Mayroong maraming mga pamantayan sa pag-uuri dito. Isaalang-alang ang isa sa mga pinakakaraniwang modelo sa mga Russian economist.
Naglalaman ito, lalo na, ang halaga sa pamilihan. Ito ang presyo, ang halaga nito ay naayos sa oras ng pagpapahalaga ng bagay, sa kondisyon na ito ay dapat na ibenta sa isang mapagkumpitensyang segment. Ibig sabihin, ang mga kinakailangan para sa pagtukoy ng tamang gastos ay ang pagkakaroon ng pampublikong impormasyon sa mga prinsipyo ng pagpepresyo ng produkto, ang kawalan ng makabuluhang panlabas (regulatoryong) salik na nakakaapekto sa presyo.
May halaga ng pamumuhunan sa isinasaalang-alang na modelo. Natukoy ang mga tagapagpahiwatig nito upang makapagbigay ng impormasyon sa mga taong interesadong mamuhunan sa isang partikular na bagay. Sa ibang Pagkakataonang halaga ng pamumuhunan ay maaaring tumugma sa halaga ng pamilihan. Ngunit hindi ito palaging nangyayari. Minsan, kasabay ng halaga ng pamumuhunan, ang halaga ng pagpuksa ng bagay ay kinakalkula din. Ang halaga nito ay nagsasaad ng posibleng halaga ng mga posibleng kita sa muling pagbebenta ng paksa ng transaksyon.
May kadastral na halaga. Ang layunin ng pagtatatag nito ay ang pagpasok ng isang bagay sa isang tiyak na estado o rehistro ng industriya na may kasunod na paggamit ng impormasyon ng mga nauugnay na pahayag. Bilang isang tuntunin, sa kasong ito ay pinag-uusapan natin ang pagkalkula ng mga buwis. Karaniwang mas mababa sa market value ang kadastral na halaga pagdating sa real estate, o humigit-kumulang katumbas nito.
Mayroon ding isang bagay tulad ng halaga ng insurance. Kabilang dito ang pagkalkula ng halaga ng mga pagbabayad sa ilalim ng kontrata ng seguro. Sa ilang mga kaso, ang kapalit na halaga ng bagay ay kinakalkula din nang sabay-sabay dito. Nangyayari ito, halimbawa, kung ang nauugnay na kasunduan sa kumpanya ng seguro ay hindi nagpapahiwatig ng kabayaran sa pera, ngunit dinadala ang bagay sa orihinal nitong functional na estado kung sakaling masira o mabigo.
Kaya, isinaalang-alang namin ang 4 na uri ng halaga na pinakakaraniwan sa paaralan ng ekonomiya ng Russia, pati na rin ang ilang mga pantulong. Ang listahang ito, siyempre, ay hindi kumpleto. Mayroong mga pribadong uri ng halaga sa pamilihan, pati na rin ang pamumuhunan, o kadastral, na may kaugnayan sa mga katangian ng mga bagay na may iba't ibang, bilang isang opsyon, legal na katayuan. Ngayon ay magpatuloy tayo sa pag-aaral ng kakanyahan ng mga bagay na may kaugnayan sa kung saan ang kaukulang parameter ay kinakalkula saaspeto ng praktikal na kahalagahan.
Pagpapahalaga sa Negosyo
Siyempre, maraming partikular na uri ng mga bagay na nauugnay kung saan tinutukoy ang halaga. Kabilang sa mga madalas na nakatagpo sa kasanayan sa negosyo ng Russia ay ang negosyo at real estate. Sa unang kaso, ang kabuuang mga ari-arian ng mga kumpanya, mga prinsipyo ng pamamahala at mga aktibidad na bumubuo ng tubo ay sinusuri. Bago pag-aralan ang mga uri ng halaga ng enterprise, magiging kapaki-pakinabang na tukuyin ang mga layunin na kinakaharap ng paksa ng kaukulang pagtatasa.
Bakit pinahahalagahan ang negosyo? Ang unang pagpipilian dito ay ang mga prospect para sa pagbebenta ng negosyo. Ang may-ari ng kumpanya ay maaaring magpasya na kumuha ng isa pang negosyo, ngunit una ay kapaki-pakinabang na ilipat ang kasalukuyang isa sa mga kamay ng isa pang may-ari. Gayundin, ang pagtatasa ng negosyo ay maaaring isagawa upang mapabuti ang kalidad ng pamamahala ng kumpanya, upang matukoy ang mga posibleng pagkukulang sa sistema ng pamamahala. Ang isa pang pagpipilian ay upang maakit ang atensyon ng mga mamumuhunan kung sakaling walang sapat na kapital sa paggawa, o ang kumpanya ay nagtakda ng gawain ng pagpapalawak ng merkado, bilang isang resulta kung saan mayroong pangangailangan para sa karagdagang mga pondo. Maaaring isagawa ang pagtatasa ng negosyo kapag nag-aaplay para sa isang pautang - siya ang, bilang panuntunan, ay nagsisilbing patnubay para sa paggawa ng desisyon sa pag-isyu ng pautang ng isang bangko.
Mga Halaga ng Pagpapahalaga sa Negosyo
Anong mga uri ng halaga ang kasama sa pagpapahalaga ng mga negosyo? Anong mga prinsipyo ang kadalasang ginagamit dito? Ang mga pangunahing uri ng halaga na naaangkop kaugnay ng pagtatasa ng negosyo ay ang pamilihan at pamumuhunan. Ayon sa ilang mga eksperto, isinasaalang-alang ang posibilidad ng pagbili ng isang negosyo,ito ay ipinapayong para sa partner na tumutok sa pangalawang direksyon sa pagsusuri ng mga kaugnay na mga prospect. Dahil ang isang tipikal na presyo ng "market" para sa isang negosyo ay isang tagapagpahiwatig na hindi palaging nagsasalita nang hindi malabo tungkol sa potensyal na pag-unlad ng isang negosyo. Ngunit kung pag-uusapan natin ang pagtukoy dito, ang mga pangunahing prinsipyo para sa pagkalkula ng mga kinakailangang numero ay maaaring batay sa:
- sa paghahambing ng mga available na indicator sa mga karaniwang para sa iba pang kalahok sa market;
- sa pag-aaral ng competitive advantage ng negosyo;
- sa pansariling pananaw ng mga eksperto na gumagawa ng pagtatasa;
- sa pag-aaral ng impluwensya ng mga panlabas na salik.
Pagdating sa pagtukoy sa halaga ng pamumuhunan ng isang negosyo, maaaring ilapat ang parehong mga prinsipyo, ngunit bilang karagdagan sa mga ito, pinapayagan din na gumamit ng ilang iba pa:
- pagmomodelo ng gawi ng mga paksang kasangkot sa negosyo (impluwensya ng mga salik);
- pagkalkula ng kakayahang kumita (pagtaas ng halaga sa merkado sa paglipas ng panahon).
Ang mga tukoy na tagapagpahiwatig ng gastos ay maaaring magbigay-kasiyahan sa isang potensyal na mamimili o mamumuhunan sa negosyo, depende sa kung ano ang tinantyang laki ng pamumuhunan sa negosyo at kung ano ang mga prospect para sa kanilang pagbabayad. Sa maraming mga kaso, ang mga pamumuhunan ay maaaring mula sa kredito. Ang halaga ng posibleng tubo ay hindi lamang dapat naiiba sa zero, ngunit tiyakin din ang pagbabayad ng interes sa bangko. Ang mga karagdagang alituntunin sa paggawa ng desisyon ng mamumuhunan, bukod sa mga indicator na sumasalamin sa market at halaga ng pamumuhunan ng negosyo, ay maaaring:
- ang inaasahang sustainability ng negosyo (ang kakayahangmagkaroon ng kita sa paglipas ng panahon);
- ugnayan ng mga payback period sa mga mapagkumpitensyang negosyo (marahil mas kumikita ang investor na mamuhunan sa ibang kumpanya, at makuha ito ng mamimili);
- antas ng tiwala sa pagitan ng mga kasosyo.
Ang mga pamantayan sa itaas ay maaaring medyo subjective. Samakatuwid, sa pagsasagawa ng negosyo, ang halaga ng merkado at pamumuhunan ng isang negosyo ay mga parameter, bagaman mahalaga, ngunit hindi palaging kabilang sa mga pangunahing.
Ang isa pang posibleng kadahilanan ay ang halaga ng mga uri ng trabaho na nauugnay sa pagsusuri ng isang negosyo para sa pamumuhunan o isang posibleng pagbili. Kung ang pag-aaral ng negosyo ay maaaring sinamahan ng mga makabuluhang pamumuhunan na hindi nagpapahiwatig ng tunay na kita (halimbawa, pakikipag-ugnay sa mga panlabas na eksperto, auditor at analyst), malamang na ang mamumuhunan o potensyal na mamimili ng negosyo ay mas gugustuhin na huwag makitungo sa isang partikular na kumpanya.
Real Estate Appraisal
Magiging kapaki-pakinabang na pag-aralan kung anong mga uri ng halaga ng real estate, pati na rin kung anong mga diskarte ang ipinapatupad sa pagtatasa nito. Ngunit una, tulad ng sa kaso ng negosyo, tukuyin natin ang mga layunin na hinahabol ng mga kalahok sa mga transaksyon sa batas sibil ng kaukulang uri. Ang pangangailangang pag-aralan ang mga uri ng halaga ng real estate, gayundin ang pagpunta sa mga serbisyo ng isang appraiser, ay lumitaw sa mga sumusunod na pangunahing kaso:
- mayroong transaksyon para sa pagbebenta ng apartment, opisina, iba pang gusali o lugar;
- sinusuri ang mga asset ng kumpanya;
- ang laki ng taxable base ay tinutukoy sa mga tuntunin ng ari-arianmga bayarin.
Siyempre, sa pagsasanay ay maaaring may higit pang mga dahilan para sa pagtatasa ng real estate. Halimbawa, sa ilang mga kaso, kinakailangan upang matukoy ang mga uri ng mga tinantyang gastos bilang karagdagan sa mga pangunahing pamamaraan. O - bilang isang opsyon - upang suriin ang real estate upang mailipat ito sa mga pangangailangan ng estado.
Mga Pagpapahalaga sa Ari-arian
Nabanggit namin sa itaas na ang mga pangunahing uri ng halaga ng enterprise ay market at investment. Sa pagsasaalang-alang sa real estate, ang parehong mga parameter ay maaaring masuri, ngunit, bilang isang patakaran, ang isang bilang ng iba ay dumarating bilang karagdagan. Namely - ang kadastral at halaga ng seguro ng bagay. Sa ilang mga kaso, tinutukoy din ang pagpuksa. Napag-isipan na namin ang mga tampok ng pagtukoy sa halaga ng merkado at pamumuhunan sa itaas. Sa kaso ng real estate, ang pangkalahatang mga prinsipyo at pamamaraan ay karaniwang katulad sa anyo sa mga ginagamit sa pagtatasa ng negosyo. Ginagamit lamang ang mga ito kapag mas inangkop sila sa mga detalye ng nauugnay na merkado: ang "kumpetisyon" ay pinalitan ng "estado" (ang antas ng pagkumpuni, mga materyales sa pagtatapos at kalidad nito, atbp.), "kakayahang kumita" - ng inaasahang " tumataas".
Pag-aralan natin ngayon kung paano kinakalkula ang mga numero para sa mga halaga ng kadastral, seguro at pagpuksa. Ang lahat ng mga ito ay may ilang mga tiyak. Ang bawat uri ng natukoy na halaga mula sa mga nakalista ay nailalarawan sa pamamagitan ng mga tampok sa mga tuntunin ng mga pamamaraan ng pagpapahalaga. Isipin sila.
Kung ang pinag-uusapan natin ay ang kadastral na halaga ng real estate, kung gayon ang appraiser ay ginagawang batayan ang pamamaraanmakikita sa mga nauugnay na mapagkukunang pambatas, mga rekomendasyon ng Ministri ng Pananalapi at iba pang mga departamentong responsable para sa praktikal na paggamit ng may-katuturang impormasyon tungkol sa pabahay. Sa ilang mga kaso, ang pamantayang partikular sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng isang bagay ay maaari ding gamitin. Maaaring pag-aralan ang iba't ibang teknikal na dokumentasyon.
Kung ang gawain ay upang matukoy ang halaga ng seguro ng real estate, kung gayon sa kasong ito, bilang panuntunan, ang appraiser ay pangunahing ginagabayan ng mga pamamaraan ng merkado, ngunit inaayos para sa aktwal na nilalaman ng transaksyon sa pagbebenta at pagbili. Halimbawa, kung ang isang tao ay bumili ng isang apartment sa isang mortgage, kung gayon ang halaga ng pautang lamang ang maaaring isama sa halaga ng seguro. At sa kasong ito, ang kaukulang batayan para sa pagkalkula ng halaga sa ilalim ng kontrata sa mga tagaseguro ay maaaring mas mababa kaysa kung ang netong halaga sa pamilihan ng apartment ay kinuha bilang batayan.
Ang Mortgage ay isang halimbawa ng isang market segment kung saan ang halaga ng pagpuksa ng isang bagay ay maaaring maging praktikal na makabuluhan para sa mga paksa ng mga transaksyon sa batas sibil. Kung, halimbawa, ang isang indibidwal o organisasyon ay nabigo upang matugunan ang mga kondisyon para sa pagbabayad ng utang, ang bangko ay malamang na magpasya na ibenta ang pinagsanla na ari-arian. Bago pa man pumirma ng deal para magproseso ng loan, maaaring naisin ng isang institusyong pampinansyal na suriin ang mga prospect para sa liquidation component ng proyekto.
Tandaan, gayunpaman, na itinuturing ng ilang eksperto na hindi naaangkop na gamitin ang terminong "halaga ng likido" kaugnay ng mga transaksyon sa real estate kapag nakikipag-ugnayan sa mga bangko. Kasoang katotohanan na sa pamamagitan ng default ang kasunduan sa mortgage ay hindi nagpapahiwatig ng ipinag-uutos na paglipat ng apartment sa pagmamay-ari ng bangko - ito ay isang panukalang panseguridad lamang para sa isang pautang. Habang nasa dalisay nitong anyo, ang halaga ng pagpuksa ay nagpapahiwatig ng pagkalkula ng presyo kung saan ang may-ari ng isang bagay (halimbawa, isang negosyo) ay maaaring ibenta ang kanyang ari-arian (sabihin, dahil sa pagkabangkarote ng negosyo). Samakatuwid, ang terminong pinag-uusapan ay dapat gamitin nang may pag-iingat kaugnay ng real estate.
Ang halaga ay pare-parehong halaga?
Maraming modernong ekonomista ang nag-iisip na hindi. Maliban kung, siyempre, pinag-uusapan natin ang isang ekonomiya sa merkado, kung saan mayroong isang lugar para sa mekanismo ng libreng pagpepresyo batay sa supply at demand. Anuman ang mga uri ng halaga ng mga kalakal na pinag-aaralan, ang bawat isa sa kanila ay isang variable na halaga, isang tinatayang patnubay na magagamit ng mga partido sa transaksyon sa isang partikular na punto ng oras. Mayroong, siyempre, mga industriya kung saan ang pagkasumpungin ng mga nauugnay na tagapagpahiwatig ay minimal - halimbawa, mga segment ng merkado na pinangungunahan ng mga order ng gobyerno. Ngunit ito ay sa halip isang pagbubukod. Ang kakayahang mag-navigate sa nagbabagong kapaligiran ng mga gastos ay isa sa pinakamahalagang mapagkumpitensyang bentahe ng anumang modernong negosyo.
