Upang ang mga tao ay manirahan sa malinis at inayos na mga bahay, upang masiyahan sa paglalakad malapit sa bahay, kinakailangan upang mapanatili ang paggana ng buong sistema ng mga serbisyong pampubliko, maayos na ayusin ang paggamit ng mga karaniwang ari-arian, pangalagaan ang ang kaginhawahan ng mga residente at ang pagpapabuti ng lugar ng patyo. Sino ang dapat gumawa nito? Malinaw, ang mga residente ng isang gusali ng apartment (MKD) ay kailangang gumawa ng mahalagang gawain upang maisaayos ang naturang katawan na mag-aalaga sa karaniwang ari-arian sa isang kalidad at napapanahong paraan at panatilihin ang bahay na malinis at maayos sa kanilang mga interes. Ang buong hanay ng gawaing pagpapanatili sa bahay ay tinatawag na pamamahala ng MKD.
Paano eksaktong maipapatupad ang MKD?
Marami na ang nakarinig tungkol sa kung anong mga paraan ng pamamahala sa MKD ang kasalukuyang umiiral. Ngunit kadalasan ay walang sapat na oras upang maunawaan ang mga detalye, bagama't ang kaalamang ito ay lubhang kapaki-pakinabang.
Sa Housing Code ng Russian Federation, ang mga pamamaraan para sa pamamahala ng MKD ay itinakda sa isang napakalinaw na paraan (bahagi 2 ng artikulo 161). Gayunpaman, hindi lahat ng mga ito ay naaangkop sa bawat tahanan. Kung wala pang tatlumpung apartment sa MKD,Ang batas sa pabahay ay nag-aalok ng direktang pamamahala bilang isang paraan upang pamahalaan ang MKD. Sa kasong ito, ang mga kontrata sa mga supplier, repairman, cleaners at iba pang mga manggagawa ay tinapos ng mga may-ari ng apartment, na magiging responsable sa mga organisasyon ng inspeksyon at magbayad ng mga multa sa kaso ng mga problema sa larangan ng kaligtasan ng sunog, mga aksidente, hindi napapanahong koleksyon ng basura. Ang pamamahala ay karaniwang isinasagawa ng isang inisyatiba na grupo ng mga residente o isang napiling kinatawan nang pro bono. Ngunit ang pagpapatupad ng mga aktibidad para sa pagpapanatili at pagpapatakbo ng MKD ay maraming trabaho, samakatuwid ito ay makatwirang mag-install ng direktang kontrol bilang isang paraan upang pamahalaan ang MKD sa maliliit na bahay. Ang bawat nangungupahan ay may sariling pananaw sa larawan ng isang perpektong bahay at pasukan, kaya ang bilang ng mga residente ay direktang nakakaapekto sa kakayahang maabot ang isang kompromiso at nakakaapekto sa posibilidad ng mga salungatan at hindi pagkakaunawaan.
Ang pangalawang opsyon para sa pamamahala ng MKD, na tinukoy sa Housing Code, ay ang pamamahala ng isang partikular na uri ng legal na entity. Sa partikular, ang gayong tao ay maaaring isang homeowners association (HOA), isang housing cooperative (HC) o isa pang specialized consumer cooperative (PC). Sa ganitong paraan ng pamamahala, pinahihintulutan ng mga may-ari ng apartment ang legal na entity na pumirma ng mga kontrata para sa kasalukuyang pag-aayos at para sa lahat ng aspeto ng pagpapatakbo ng ari-arian ng bahay, gayundin para sa pagbibigay ng suplay ng tubig, kalinisan, pagpainit at iba pang mga serbisyo.
Ang ikatlong opsyon ay nagsasangkot ng pagtatapos ng isang kasunduan sa isang namamahala na organisasyon na magsasagawa ng lahathanay ng mga serbisyo para sa MKD at sa parehong oras ay maging responsable para sa mga posibleng paglabag sa mga kinakailangan ng batas ng Russia bago ang mga awtoridad sa inspeksyon.
Sino ang pipili ng pamamahala sa MKD?
Ang mga may-ari ng apartment ay hindi lamang may kontrol sa kanilang square footage, ngunit dapat ding panatilihing nasa mabuting kondisyon ang common property. Samakatuwid, ang Housing Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang direktiba para sa mga may-ari ng bahay na magpasya kung paano pamamahalaan ang kanilang bahay. Bago pumili ng isang paraan para sa pamamahala ng isang MKD, dapat pag-aralan ng mga may-ari ng apartment nang detalyado ang kanilang mga detalye, kung alin ang pinakaangkop para sa bahay, isinasaalang-alang ang edad, kondisyon at iba pang mga tampok nito, pati na rin iugnay ito sa pagpayag ng mga may-ari na pamahalaan ang kanilang sariling tahanan at magbayad ng mga utility bill sa oras.
Ang huling pagpipilian ay ginawa sa isang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari, na maaaring isagawa nang personal o organisado nang walang personal na presensya ng lahat ng residente. Upang maging wasto ang desisyon ng pulong, ang mga residenteng magkakasamang may 50 porsiyento o higit pa sa mga boto ay dapat bumoto para dito. Ang pagpili kung paano pamahalaan ang MKD sa pamamagitan ng pangkalahatang pagpupulong ay dapat na mahigpit na tinatanggap ng bawat nangungupahan sa MKD, kahit na sa kabila ng posibleng pagkukulang sa mismong pulong. Kapag ang pagpupulong ay gaganapin sa absentia, ang pakikilahok ay itinuturing na napapanahong paglipat ng may-ari ng kanyang desisyon sa pamamagitan ng pagsulat. Ang resulta ng naturang pagpupulong ng mga may-ari ng apartment ay naitala sa protocol para sa pagpili ng paraan ng pamamahala ng MKD, na nai-post sa mga pasukan sa paraang ang bawat may-arimga apartment na walang kabiguan ay nakilala sa kanya. Ang pampublikong paglalagay ay ginawa ng nagpasimula ng pulong sa loob ng sampung araw pagkatapos gawin ang desisyon. Sa parehong paraan, sa pamamagitan ng organisasyon ng isang pangkalahatang pagpupulong, ang posibilidad na baguhin ang paraan ng pamamahala ng MKD ay natanto.
Lahat ng nabanggit ay may kinalaman sa mga bahay na okupado na. Pero iba ang sitwasyon sa mga bagong gawang bahay. Madalas na nangyayari na sa isang bagong gusali, hindi lahat ng mga nangungupahan ay may karapatan sa pagmamay-ari, halimbawa, ito ay mga matagal nang may hawak ng equity. Dahil sa katotohanang ang mga naturang mamamayan, ayon sa batas sa pabahay, ay walang karapatang bumoto sa isyu ng pagtukoy sa anyo ng pamamahala ng isang bahay, nagiging imposibleng pumili ng paraan upang pamahalaan ang bahay na ito.
Ano ang mangyayari kung hindi napili ang paraan ng kontrol ng MKD?
Nililimitahan ng Housing Code ang tagal ng panahon kung kailan ang mga may-ari ay may pagkakataong isaalang-alang at ayusin ang proseso ng paglikha ng HOA o pagpili ng organisasyon ng pamamahala.
na tinutukoy ng lupong tagapamahala. Dito, wala sa mga nangungupahan ang may karapatang tumanggi, at obligado ang bawat may-ari na sundin ang mga probisyon ng kasunduan sa pamamahala na natapos sa napiling organisasyong namamahala, hindi alintana kung ang kasunduang ito ay nababagay sa kanya o hindi. Pero laging may proceduralang pagkakataong iwasto ang kasalukuyang kalagayan at, bago matapos ang kontrata, magdaos ng pangkalahatang pagpupulong upang talakayin ang isyu ng pagbabago ng paraan ng pamamahala sa MKD o sa organisasyong namamahala.
Ano ang kasama sa pagpapanatili ng mga lugar sa MKD?
Lahat ng mga serbisyo at gawaing nauugnay sa konsepto ng "pagpapanatili ng mga lugar sa isang MKD" ay tinukoy ng batas sa pabahay. Kasama sa konseptong ito ang malawak na hanay ng mga serbisyo para sa pag-aayos ng supply ng tubig, kuryente, gas, init, pagpaparehistro ng mga mamamayang naninirahan sa bahay, mga serbisyo sa accounting, teknikal na operasyon, sanitary maintenance.
Ang teknikal na operasyon, naman, ay kinabibilangan ng pagpapanatili ng mga engineering system ng gusali at pagkukumpuni. Kasama sa sanitary maintenance ang buong hanay ng mga hakbang upang mapanatili ang kalinisan at kaayusan sa bahay at sa katabing teritoryo, halimbawa, paglilinis, pagdidisimpekta, deratisasyon, pagdidisimpekta.
Ano ang ginagawa ng HOA?
Ang ganitong paraan ng pamamahala ng MKD, bilang HOA, ay lalabas kung saan gustong makontrol ng ilang nangungupahan ang paggastos sa pagpapanatili ng kanilang tahanan. Ang pamumuno ng HOA ay hindi nagmula sa simula, ngunit palaging nilikha mula sa pinaka-aktibo at interesadong mga residente. At bagama't hindi palaging may ganap na kaalaman sa legal na batayan at kaalaman sa larangan ng mga pampublikong kagamitan ang gayong masisipag na mamamayan, isang mahalagang salik sa matagumpay na trabaho ay ang pagnanais na gawing mas mahusay ang kanilang tahanan. Ang lupon ng HOA ay kailangang magsagawa ng kontraktwal na gawain sa paglilinis, pagtatapon ng basura, pagpapanatili ng mga komunikasyon sa engineering at iba pang aspetopagpapanatili ng bahay at katabing teritoryo. Ang pagpapanatili ng kaayusan at pagsunod sa mga pamantayan sa sanitary at kaligtasan sa sunog ay isa ring mahalagang tungkulin ng HOA. Ang pinansiyal na bahagi ng pamamahala ay nagsasangkot ng pagkakaroon ng isang accountant sa HOA upang panatilihin ang mga talaan ng mga pondo na inilipat ng mga nangungupahan upang magbayad para sa mga kagamitan, gayundin ang pera na ginagastos sa mga pangangailangan ng bahay. Maaaring matanggap ang karagdagang kita ng HOA mula sa pag-upa ng anumang bahagi ng common property.
Kung ang may-ari mismo ang magpapasya kung gusto niyang maging miyembro ng HOA o hindi, kung gayon, ang HOA naman ay walang karapatang tumanggi sa pagpasok sa mga hanay nito, kahit na biglang may ibang miyembro ng HOA sasalungat. Ang pag-aatubili na maging miyembro ng HOA ay minsan ay nauugnay sa pangangailangan na magbayad para sa mga karagdagang serbisyo - seguridad sa paradahan at sa pasukan, mga kama ng bulaklak sa bakuran, mga video camera sa sahig. Sa katunayan, para sa mga miyembro ng HOA, ang pagbabayad ay sapilitan kung ang lupon ng HOA ay gumawa ng ganoong desisyon. Ang paraan sa sitwasyong ito ay maaaring isang indibidwal na kasunduan sa HOA, kung saan ang lahat ng mga bayarin ay maaaprubahan nang maaga.
Paano gumagana ang kumpanya ng pamamahala?
Sa direktang pagtatapos ng isang kasunduan sa pagitan ng mga may-ari at isang dalubhasang kumpanya ng pamamahala, inaasahang magbibigay ng mga serbisyo sa pagpapanatili at kalinisan sa bahay, pati na rin ang mataas na antas ng pagkukumpuni, bilang mga propesyonal at may karanasan na mga espesyalista na nagtatrabaho sa ang kumpanya ng pamamahala ay magagawang tama na masuri ang pangangailangan at ang pagiging kumplikado ng trabaho, pumili ng angkop na mga materyales, mag-imbita ng tamamga espesyalista. Kung ang kumpanya ng pamamahala ay nagtatrabaho sa ilang mga bahay, kung gayon ang isang mas mababang halaga ng trabaho at mga serbisyo ay posible rin. Gayunpaman, kadalasang mahirap ang pakikipag-ugnayan sa kumpanya ng pamamahala, at kahit isang maliit na insidente tulad ng nasunog na bumbilya ay maaaring maging abala sa loob ng ilang araw.
Kasunduan sa kumpanya ng pamamahala: ano ang pinakamahalagang bagay?
Ang pinakamahalagang hakbang sa pamamaraan para sa pagtatatag ng isa sa mga paraan upang pamahalaan ang MKD ay ang pagbuo at pagtatapos ng isang kasunduan sa kumpanya ng pamamahala. Ang nilalaman ng kasunduan ay tutukuyin ang hinaharap na relasyon sa pagitan ng mga nangungupahan at ng kumpanya ng pamamahala, kabilang ang posibilidad na wakasan ang kasunduan sa kaso ng hindi tapat na pagganap ng mga function ng pagpapanatili ng bahay. Ang teksto ng kontrata ay dapat magpahiwatig ng lahat ng ari-arian ng bahay, mga uri at dalas ng trabaho at mga serbisyo na obligadong gawin ng kumpanya ng pamamahala, ang halaga at oras ng lahat ng mga pagbabayad na kailangang gawin ng mga may-ari. Sa kontrata, maaari mo ring italaga ang pamamaraan para sa pag-uulat sa mga residente sa gawaing ginawa. Kung hindi ito nagawa, dapat ipadala ang ulat sa mga may-ari isang beses sa isang taon.
Bakit tinitipon ang MKD council?
Ang isa pang tungkulin ng mga nangungupahan ay ang piliin ang konseho ng bahay kung sakaling ang opsyon sa isang kumpanya ng pamamahala ay pinili mula sa mga pamamaraan ng pamamahala ng MKD. Sa katunayan, ang mga pangunahing gawain ng konseho ay ang pagbabalangkas ng mga panukala at kontrol sa patuloy na gawain. Sa isang pulong ng mga may-ari, ang mga miyembro ng konseho ay gumagawa ng mga panukala kung ano ang eksaktong kailanganupang ayusin, kung aling mga kasalukuyang pag-aayos ang maaaring ipagpaliban sa susunod na taon, at kung saan nangangailangan ng mga kagyat na hakbang, kung kanino at para sa anong mga layunin ang karaniwang ari-arian ay maaaring paupahan at iba pang mga aspeto ng pagpapanatili ng MKD at landscaping. Kasama rin sa mga gawain ng konseho ang pag-aaral ng mga kontrata at kasunduan na iminungkahing tapusin ng mga may-ari upang maprotektahan ang mga karapatan at interes ng mga residente ng bahay. Batay sa mga resulta ng pagsasaalang-alang, ang konseho ay gumagawa ng mga konklusyon at rekomendasyon nito sa lahat ng mga dokumento. Masasabing pinapasimple ng MKD council ang talakayan ng mahahalagang isyu sa mga pagpupulong ng mga may-ari, nakikipag-ugnayan sa namamahala na organisasyon at kinokontrol ang pagpapatupad ng mga tuntunin ng kasunduan sa pamamahala.
Mga kalamangan at kahinaan ng iba't ibang anyo ng pamamahala ng MKD
Kung magsasagawa kami ng isang paghahambing na paglalarawan ng mga pamamaraan ng pamamahala ng MKD, maaari naming gawin ang mga sumusunod na konklusyon. Ang pangunahing pagkakaiba ay nakasalalay sa katotohanan na ang direktang pamamahala ay nagsasangkot ng solusyon sa lahat ng mga isyu ng mga residente ng bahay. Habang ang iba pang dalawang paraan upang pamahalaan ang MKD ay nagpapahintulot sa iyo na ilipat ang pasanin ng responsibilidad sa mga balikat ng chairman ng HOA o ang pamamahala ng pamamahala ng organisasyon. Sa kabilang banda, sa independiyenteng pamamahala, maaari kang magpatakbo gamit ang mga pondo na mas mobile at flexible na ayusin ang pagpili ng mga gawa at serbisyo sa kasalukuyang sitwasyon. Ang mga residenteng direktang namamahala sa bahay ay maaari pang mabawasan nang malaki ang kanilang mga gastos sa pagkukumpuni at pagpapanatili ng bahay sa pamamagitan ng pagpili ng mga kontratista ayon sa kanilang kagustuhan para sa halaga ng trabaho at mga serbisyo.
At the same time, isang natatanging featureang kasunduan sa kumpanya ng pamamahala ay makakatanggap ng mga propesyonal na serbisyo alinsunod sa mga kinakailangan ng batas. Kapag namamahala sa mga nangungupahan o sa anyo ng isang HOA, ang mga taong may espesyal na edukasyon at mga kasanayan ay hindi palaging nakikilahok sa pag-aayos ng pagpapanatili ng tahanan, kaya maaaring kailanganin ang mga karagdagang gastos para sa pagsasanay ng mga kawani sa larangan ng pabahay at serbisyong pangkomunidad at batas. Gayundin, ang pamamahala ng mga organisasyon, bilang panuntunan, ay may mga espesyal na kagamitan na magagamit na nagpapahintulot sa kanila na magbigay ng maraming serbisyo sa mas mataas na antas. Sa pangkalahatan, lahat ng paraan ng pamamahala ng MKD ay may sariling mga nuances na dapat isaalang-alang kapag pipili.
Saan makikipag-ugnayan kung may mga problema sa kumpanya ng pamamahala?
Sa kaso ng mga depekto sa pagpapanatili ng bahay (halimbawa, ang basura ay hindi naalis sa lugar ng lalagyan sa oras, ang pasukan ay hindi nalinis ng basa, ang mga dingding sa elevator ay pininturahan at iba pang mga paglabag), ipinapayong makipag-ugnayan muna sa kumpanya ng pamamahala nang direkta sa pangangailangan upang ayusin ang mga problema. Kung hindi tumugon ang kumpanya ng pamamahala, dapat magpadala ng reklamo sa State Housing Inspectorate para sa pag-verify.
Gayunpaman, may mga alternatibong paraan upang maimpluwensyahan ang kumpanya ng pamamahala. Kaya, sa St. Petersburg, ang portal na "Our St. Petersburg" na nilikha ng pamahalaang lungsod ay tumatakbo nang ilang taon. Sa site na ito, maaari kang mag-post ng ulat tungkol sa isang umiiral na problema sa pamamagitan ng pagpili ng naaangkop na kategorya at pag-attach ng mga sumusuportang larawan o dokumento. Pagkatapos magrehistro sa siteang mensahe ay ipinadala para sa pagproseso sa tagapagpatupad - sa kumpanya ng pamamahala at sa kontrol ng administrasyong distrito. Kasabay nito, ang isang panahon ay awtomatikong itinatakda kung saan ang kontratista ay obligadong magbigay ng tugon sa pag-aalis ng problema. Ang mga istatistika ng mensahe ay isang mahalagang tagapagpahiwatig ng gawain ng mga administrasyong distrito sa larangan ng pabahay at mga serbisyong pangkomunidad, kaya karamihan sa mga mensahe ay pinoproseso nang mahusay at nasa oras.
Para sa mga problemang nauugnay sa pagtukoy sa paraan ng pamamahala ng MKD, dalawang kategorya ang bukas sa portal para sa pagsusumite ng mga mensahe: “Mga paglabag kapag pumipili / nagpapalit ng organisasyong namamahala” at “Mga paglabag kapag gumagawa ng HOA”. Gayundin, kung walang impormasyon tungkol sa napiling kumpanya ng pamamahala, maaari kang magpadala ng mensahe sa kategoryang "Walang impormasyon tungkol sa kumpanya ng pamamahala sa bahay."
Ang portal ay nagpapakita ng malaking seleksyon ng mga kategorya para sa pag-post ng mga mensahe tungkol sa hindi kasiya-siyang kondisyon ng karaniwang pag-aari sa bahay at bakuran. Maaari ka ring mag-ulat ng mga sirang swing sa palaruan, at umaapaw na mga basurahan, at hindi nahugasang hagdan. Ang pinakasikat na mga kategorya para sa pagpapanatili ng bahay ay "Hindi kasiya-siyang kondisyon ng pintuan sa harap" at "Hindi o hindi pagsunod sa iskedyul para sa paglilinis ng pasukan." Sa una, natatanggap ang mga mensahe tungkol sa pangangailangan para sa agarang trabaho sa kasalukuyang pag-aayos ng pasukan, sa pangalawa - impormasyon tungkol sa paglabag sa kondisyon ng sanitary ng mga hagdanan.
Ang kamalayan tungkol sa mga paraan ng pamamahala ng MKD, ang kanilang mga tampok, ang pamamaraan para sa pagpili ng isang kumpanya ng pamamahala at pagsubaybay sa trabaho nito ay nagpapahintulot sa iyo na piliin ang pinakamatagumpay na opsyon para sapagpapanatili ng iyong tahanan. Upang maunawaan ang mga masalimuot ng batas sa pabahay, kailangan mong gumugol ng maraming oras, ngunit ang gawaing ito ay magbubunga ng maayos na mga hagdan at maayos na gumaganang mga elevator.
